Čau lidi X – Je to drahý, žejo?

Kdysi jsem začal pro pár lidí občas psát jakési souhrny toho, co se děje kolem hypoték, jak si stojí a jak se hýbou sazby a co se kolem hypoték děje zajímavého. Začal jsem tomu říkat Čau lidi, což mi přišlo jako vtipná reakce na aktuální dění. Teď bych možná byl zpětně radši, kdybych to nazval nějak jinak, ale marná snaha plakat nad zestárlým vtipem. Je tu další díl občasníku. Je desátý a přichází po více než roce od dílu devátého. 

Proč po roce?

Titulek posledního Čau lidi zněl "ČNB hodila granát, svět hoří" Bylo to v říjnu roku 2021, ČNB tehdy zvýšila sazby z 0,75 % na 1,5 % a já jsem freneticky vykřikoval na všechny strany a všem jsem nutil, aby hypotéku - pokud o ní jen trochu uvažují - začali řešit hned, a hned a hned a že to bude dražší. Pak se sazby zvedly znovu a já volal znovu. Že hned a že to bude ještě dražší a ještě dražší.

Sám jsem rozhodně netušil kam až ty sazby vystoupají. Ale povedlo se mi nemalé množství z vás přesvědčit a tak dnes řada z vás v celku v poklidu vybírá byt, nebo dům a v zádech máte pohotovostní hypotéku za dvě a půl, nebo tři, nebo tři a půl procenta.

Sazby se postupně zvedaly a zvedaly a pro mě to znamenalo nekončící nával práce a tak jsem na nějaké psaní neměl čas. Teď jsou sazby ustáleny, hypotéky nikdo nechce, já nemám do čeho píchnout. No a vidíte? Jsem tu zas!

Takže k meritu věci.

Jak jsou na tom hypotéky?

Jsou drahý.

Trochu šířeji?

Není to úplně snadný vyplivnout jedno číslo, protože rozptyl je veliký a protože hodně záleží na parametrech hypotéky. Já zase vše budu vztahovat k té mé klasické modelové situaci, tedy pětimilionový úvěr s LTV do 80 %, s pětiletým fixem, s domicilací, s pojištěním stavby a bez pojištění schopnosti splácet. (to je v pohodě, já zas nerozumím vašemu oboru - když něčemu nerozumíte, tak se zeptejte)

Hypoindex je někde na 6,2 % p.a., většina bank se pohybuje nad šesti procenty. Nejlepší sazba, kterou teď můžu slíbit je 5,79 % p.a., na lepší je možné se dostat, ale slíbit se to nedá. Pokud byste chtěli kratší fixaci, dostanete se klidně i nad šest a půl anebo i nad sedm.

Co to znamená?

Znamená to vyšší splátku. Splátka hypotéky je vždy tvořena složkou jistiny (vracíte peníze) a platbou úroků (platíte peníze za to, že máte peníze půjčeny). S rostoucí úrokovou sazbou roste platba úroků a tedy roste výše měsíční splátky.

Pro porovnání - váš kamarád, co se vám na obědě chlubil, že má z loňska hypotéku za 2,4 % platí z každého jednoho půjčeného milionu splátku 3 899 Kč. Kdyby měl pětimilionový úvěr, znamenalo by to násobit pěti a byla by to tedy měsíční splátka 19 495 Kč což si dovolím na hulváta zaokrouhlit na 20 000 Kč

Oproti tomu, kdybyste si hypotéku dnes vzali vy se sazbou 6 %, tak za každý půjčený milion zaplatíte měsíčně 5 996 Kč, což při pětimilionovém úvěru dělá po zaokrouhlení 30 000 Kč. Tedy víc. O deset tisíc korun. O deset tisíc korun víc. Každý měsíc. O deset tisíc korun víc každý měsíc.

Sazba a tedy i splátka je nejvyšší co byla za posledních snad dvacet let.

Znamená to, že tedy není dobrý čas na to si hypotéku brát?

No... vlastně... Jasně že nechcete kupovat něco, co je nedražší za hodně dlouhou dobu. Ale... ono by to mohlo.. Víte co? Pojďme si trochu zaspekulovat.

Budou ještě dražší? Zlevní?

Spekulace jsou spekulace, protože pracujeme s budoucností, kterou neznáme. Můžeme jí nějak předpokládat, ale vždycky můžou jít dějiny jinak a my se můžeme plést.

My tak nějak všichni čekáme, že sazby už dražší spíš nebudou. Myslíme si to zejména protože jsme sledovali, jak vypadal nástup a jaká byla rétorika nově nastoupivšího guvernéra ČNB a z toho, jak se ČNB zatím chová, z toho jak se chová inflace a další metriky.

A zrovna tak se obecně čeká, že sazby nezůstanou tam, kde jsou, ale že za čas zase klesnou. To si myslíme protože víme, čím byl jejich růst vyvolaný. Víme, že se vcelku strašidelně rozjela inflace a že moc jiných a lepších nástrojů, nežli práce s úrokovými sazbami k dispozici nebylo a že růst sazeb byl reakcí na tuto rostoucí inflaci. Dnes víme, že inflace přestala růst. Ještě se navzájem mezi sebou dohadujeme, jestli stagnuje, nebo jestli už klesá a navzájem se hádáme, jestli máme poměřovat meziroční inflaci, nebo meziměsíční a dohadujeme se podle jaké metodiky jí vlastně měřit, ale už teď vidíme, že se daří brzdit. Inflace by se tak měla brzy vrátit do jednociferných hodnot a posléze zpátky někam ke dvouprocentnímu inflačnímu cíli.

Nevíme ale kdy to bude. Čekáme, že až se inflace ustálí na nějakých rozumných hodnotách, pak bude čas, aby sazby zase začaly klesat a spolu s tím budou klesat i úrokové sazby hypoték a jiných komerčních úvěrů.

A kdy by to být mohlo?

No to je to. My to právě nevíme. Míň jak rok to asi nebude. Dva roky? Tři? Nemáme tušení, protože dějiny jdou dál. Na Východě se pořád válčí a pořád ještě existuje možnost, že začnou vzduchem lítat hřiby, nebo covid na steroidech, nebo nějaká úplná novinka. Nemám nejmenší tušení, co bude a jsem stoprocentně přesvědčený, že dějiny mají vždycky něco, čím nás mohou překvapit. Ale zkrátka čekám, že za rok, dva, tři (pět?) sazby zase klesnou na úrovně, na které jsme byli poslední dekádu zvyklí. Anebo ne - to je riziko.

A co se děje na trhu nemovitostí?

Tohle je ta nejzajímavější věc. Díky drahým úvěrům klesá poptávka po bytech. Tedy... lidi by poptávali jak vzteklí, ale lidí s hotovostí tolik není a ti ostatní zase nedosáhnou na ty hypotéky. Pro vás není dobrý čas na nákup nemovitosti, protože máte drahé financování. Jenže ostatní to mají stejně! Aby člověk dostal pětimilionový úvěr musel by jednak zkousnout třicetitisícovou splátku a zadruhé by bance musel ukázat skoro sedmdesátitisícový příjem.

Křivka nabídky a poptávky - vzpomínáte? Viděli jste to ve škole. Nakreslíte si dvě osy a dovnitř nakreslíte dvě protínající se čáry. Pokud chápete co ty čáry znamenají, tak už víte kam tím mířím.

Pokud zmenším množství lidí, kteří mají chuť a reálnou možnost se o koupit bytů ucházet, pak se jedná o situaci, která tlačí cenu dolů. Ještě loni, když se prodával byt a v inzerátu byl za pět milionů, tak se nakonec prodal klidně za pět a půl, protože zájemců bylo tolik, že ve finále přepláceli jeden druhého.

Dnes je zájemců méně a nic podobného se neděje. Naopak - kupující mají možnost říct si o slevu, protože jich je málo. A chce-li najít prodávající svého kupujícího, musí mu vyjít kousek vstříc. A to se v tomhle světě dělá penězi. Chce-li prodávající potkat se na grafu s kupcem, musí jít s cenou níž. Pokud bude trvat na svojí ceně, zůstane mu cena i byt, protože se s kupujícím nepotká. 

Třebaže to není ještě plně vidět na nabídkových cenách v inzerátech, tak ceny nemovitostí pomalu klesají. A pokud neklesají, tak rozhodně nerostou. Už to přiznávají dokonce i realitní makléři, což je známka toho, že už je to vážné. Tento stav by měl trvat minimálně tak dlouho, jak dlouho vydrží sazby nahoře.

Takže je dobrý nápad vzít si drahou hypotéku?

Ceny nemovitostí klesají, je možné říct si o slevu a s velkou pravděpodobností během několika málo let hypotéky zase zlevní na nějakou rozumnou úroveň a vy si budete moci úvěr zlevnit (jde to, půjde to, berte to jako fakt). Takže já bych si skoro myslel, že ano. Může být dobrý nápad vzít si drahou hypotéku, pokud se vám povede koupit levnější byt.

No a nebylo by lepší počkat?

Než brát si drahou hypotéku a pak si jí při první příležitosti zlevňovat - nebylo by lepší počkat si rovnou na tu levnou hypotéku? A mít levný byt a levnou hypotéku?

Ano - to zní hodně rozumně. Ale nestane se to. Zkuste promyslet důsledky a chování lidí. Ostatní lidé mají k dispozici stejné informace a stejné nástroje, ovlivňují je stejné parametry a mají stejné problémy.

Domyslíme, že jakmile sazby hypoték klesnou, klesnou měsíční splátky, zvýší se ochota lidí si hypotéky brát, zvýší se množství lidí, kteří na hypotéky dosáhnou a kterým tedy banka půjčí. A všichni tihle lidé se ve stejný moment jako vy vrhnou do nakupování. To znamená rychlé zvýšení poptávky a to znamená rychlý nárůst cen.

Co samozřejmě nevíme je, jak dlouho budou byty zlevňovat a kam až jejich ceny mohou klesnout.

Takže?

Nevím. Já za sebe bych spíš věřil tomu, že by mohlo vyjít lépe koupit byt nyní za méně s pomocí dražšího úvěru, nežli čekat a posléze kupovat za více s levnějším úvěrem. Dražší úvěr ovšem znamená vyšší měsíční splátku a tak je to karta, kterou by měli hrát jen ti, kteří mají dostatečný příjem, aby ustáli případné životní změny.

Každopádně je to karta, kterou máte v ruce. A i kdybyste ji nakonec měli odhodit, tak by bylo by velmi moudré, kdybyste se nad možnostmi a riziky, které vám přináší minimálně zamysleli. Když pro nic jiného, tak vás ta úvaha posune ve vaší schopnosti přemýšlet nad penězi. A to mi věřte - schopnost kombinovat varianty a zohledňovat riziko je zatraceně užitečná superschopnost. 

Samozřejmě jako vždy a ve všem, za dva tři roky, až všichni budeme vědět, jak to dopadlo se budeme ohlížet, plácat se do čela a bouchat hlavou do zdi a naříkat, jak jsme byli hloupí a že jsme měli vědět, jak to bude. A co jak bude? No to my právě dnes ještě nevíme. Uvidíme za ty dva roky.

Závěrem?

Závěrem chci říct dvě věci, které se mi nikam jinam do textu nehodily.

Zaprvé, že vyšší sazby ČNB přináší krom dražších úvěrů i vyšší zisky pro střadatele a vy tak můžete uložit svoje peníze na velmi málo rizikových produktech za kreditní úrok, který se blíží sedmi procentům. Rychlé srovnání jsem dělal minulý týden a najdete ho zde! Haló! Tady!

A zadruhé, že vám s čímkoliv z této oblasti samozřejmě rád pomůžu. Jsem tím živ. Tak bych tím rád byl živ ještě nějakou dobu. 

A víte co? Dám si sem tlačítko kontakt, ať to máte co nejjednodušší. 

Přeju hodně zdaru. Přejte také.

Michal